Megatrends prägen Anforderungen an die urbane Logistik
Wanted – Immobilien für die urbane Logistik: Das war der Titel des Vortrags von André Wolters beim 7. Deutschen Logistikimmobilien-Kongress in München. Um den zukünftigen Anforderungen an moderne City-Logistik-Lösungen gerecht zu werden, müssen zunächst die Trends bekannt sein. Diese sind neben der Reurbanisierung die Flächenverknappung sowie der E-Commerce.
Megatrend Reurbanisierung
• Verschiebung der Siedlungsschwerpunkte, starke Agglomerationsräume
• Großstädte und Ballunsgräume ab 500.000 Einwohner erwarten deutlichen Zuwachs bis 2030
• Rund 20 Prozent der deutschen Bevölkerung werden 2030 in Großstädten leben (aktuell sind es rund 16 Prozent)
• Am stärksten betroffen sind Berlin (+14,6 Prozent) und München (+24 Prozent)
Durch die Reurbanisierung entstehen immer mehr logistische Aktivitäten in dicht besiedelten Ballungsräumen. Dies führt zu einem erhöhten Verkehrsaufkommen und innerstädtische Flächen werden immer knapper. Infolgedessen steigt die Konkurrenz zu anderen Assetklassen wie Wohnbau, Gewerbe und Handel. Gerade der Wohnungsbau zählt zu den großen politischen Themen, wodurch alle anderen Nutzungsformen von zur Verfügung stehenden Flächen noch kritischer betrachtet werden. Zudem kommt das Manufacturing verstärkt zurück in die Städte – eine Konsequenz der Reurbanisierung, ebenso wie der guten Infrastruktur innerhalb der Ballungsgebiete.
Megatrend Flächenverknappung – Flächenverbrauch in Deutschland
• Nationale Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung 2002
• Reduzierung der Flächeninanspruchnahme auf 30 ha/Tag bis 2020
• Spätestens 2050 Übergang zur Flächenkreislaufwirtschaft („Nettonull“)
• Verdichtung im Innenstadtbereich
• Flächenzertifikatehandel
Geprägt wurden diese Entwicklungen auch durch einen „Wandel im Handel”: Das Wachstum im E-Commerce und die damit verbundene letzte Meile, der steigende Anteil am Online-Handel mit Lebensmitteln inklusive Same Hour Delivery sorgen für große Veränderungen an den europäischen Logistikimmobilienmärkten. Der daraus resultierende erhöhte Warenumschlag und die schnellere Paketlieferung führen zu einer deutlichen Zunahme des Lieferverkehrs – und somit zu einer weiteren Herausforderung.
Megatrend E-Commerce – Entwicklung in Deutschland
• Im Jahr 2017 um 11 Prozent gewachsen (58,5 Mrd. Euro)
• Für das Jahr 2018 wird ein Umsatzplus von 9,3 Prozent prognostiziert (63,9 Mrd. Euro)
• Laut einer GfK-Studie soll sich Anteil des Online-Handels bis zum Jahr 2025 gegenüber 2017 verdoppeln
• Online-Handel mit Lebensmitteln verstärkt im Trend
Diese Faktoren sorgen für eine verstärkte Nachfrage nach neuen Konzepten für moderne, innerstädtische Logistikimmobilien. Best-Case-Beispiele gibt es dafür bereits: ob innerstädtische Verteilzentren auf ehemaligen Einzelhandelsflächen, Tiefgaragen als Ausgangsbasis zur Belieferung der letzten Meile oder Multilevel-Lösungen. Bei der Entwicklung von neuen Logistikimmobilien geht es jedoch nicht mehr nur um die Gebäude selbst, sondern auch um eine verbesserte Akzeptanz bei Bürgern und Kommunen. Dabei stehen umweltpolitisch vertretbare Lösungen im Fokus, es geht aber auch um „weiche Faktoren“ wie den Denkmalschutz, Zwischennutzungskonzepte leerstehender Gebäude, Arten- und Naturschutz. Um all dem gerecht zu werden, bedarf es einer Einbettung in Stadtentwicklunsgkonzepte, Mehrwerte für Anrainer und praktische Maßnahmen wie den Schallschutz und Einsatz von E-Fahrzeugen zwecks einer Reduzierung der Lärm- und CO2-Emmissionen.
Letzteres rückt auch immer stärker in den Fokus der Projektentwickler und Mieter. Neben der Umwelt- soll auch die Kostenbilanz verbessert werden. Beides kann durch eine Simulation des Verbrauchs und gleichzeitige Optimierung erreicht werden. Bei allen zukünftigen Immobilien ist ein Ziel die CO2-Neutralität.
Soweit die Theorie. In der Praxis müssen auf dem Weg dorthin Hürden wie die strikten regulatorischen Rahmenbedingungen für die Bereitstellung von Immobilienlösungen überwunden werden.
Ein erster wichtiger Schritt ist die Novellierung der BauNVO: Der Baugebietstyp „Urbane Gebiete“ bietet nun mehr Spielraum für alternative Ansätze bei der Entwicklung solcher Projekte.
Jetzt gilt es, all diese Faktoren in Einklang zu bringen.
